מה יש לחיפה להציע היום ?

 

חיפה שהיא למעשה העיר הגדולה ביותר בחלקה הצפוני של ישראל , המרכזת כמות מוסדות לימוד נכבדת שבראשם כמובן הטכניון , בחיפה יותר מ 270,000 תושבים וכמות סטודנטים כ 40,000 - כלומר כ 15% תוספת ביקוש יתר על האוכלוסייה המקומית .הביקוש הגבוה לשכירות והמחירים הזולים ( בין 450,000 - 900,0000 ש"ח )  הופכים את חיפה לאחד המקומות המבוקשים בארץ ע"י משקיעים .  בסיס הביקוש מתחיל סביב המעגל הראשוני של האוניברסיטה והטכניון - שכונות רמז ונווה שאנן ואחריהם שכונות תל עמל , נווה פז ונווה יוסף . גם שכונות כמו קריית אליעזר , שפרינצ'ק ובת גלים נהנות מגל רכישה של משקיעים שנובעים מסיבות אחרות של קירבה לקו החוף והפוטנציאל העתידי הטמון בו . ישנם שכונות נוספות בחיפה שזוכות גם לביקוש אצל המשקיעים - נרחיב עליהם בהתאם לשאלות ולהתעניינות בפורום  . בחיפה מתוכנן להיבנות מגה פרויקט נמל ימי.חדש שיספק תעסוקה לכ 5000 איש . הפרויקט אמור להסתיים ב 2023  .

​

מה מחירי הדירות להשקעה בחיפה ואיזה שכירות ניתן לקבל ?

למעשה פילוח המחירים של הדירות להשקעה מתחיל מ 450,000 ש"ח (כמובן שיש דירות זולות יותר בחיפה אבל הן חייבות התייחסות מיוחדת וממוקדת יותר) ועד ל 900,000 ש"ח שמעבר לכך יש הרבה פחות אטרקטיביות למשקיע הפוטנציאלי . להלן טבלה המשקפת בגדול מחירי דירות ושכירויות בהתאמה : 

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

​

• השוני העיקרי במחירי הדירות נובע בעיקר מהמאפיינים של השוכר הפוטנציאלי .

• התשואה מחושבת לפי מחיר השכירות כפול 12 חודשים חלקי מחיר הדירה (כמובן שזו תשואה ברוטו )

• הטבלה מתייחסת בעיקר לדירות 3 חדרים

• ישנם סטיות של 5% בערך לכל כיוון בשכירויות

• התקופה שבה הדירה מושכרת היא קריטית

• אלמנטים נוספים משפיעים מאד על השכירות ועל מהירות מציאת השוכרים (ריהוט , שיפוץ , קומה, נוף ......

​

ניתן לראות את השחיקה במחירי השכירויות ככל שעולים במחירי הדירות - כמעט 50% .

​

איך יודעים מה לקנות ? ומה עושים כדי לא "ליפול" ?

​

כניראה שזו שאלת השאלות אסכם בנקודות חשובות את הכללים החשובים וכללי הזהירות להלן :

​

• הרבה מאד דירות בחיפה מפורסמים ע"י מתווכים , לצערי הרב נושא התיווך בישראל נמצא בחיתוליו עם המון רצון לשנות ומעט מעשים , לפני שאתם באים לראות דירות רצוי שתבינו מה אתם קונים , ולכן חשוב מאד שתיפגשו בפעם הראשונה לפחות עם המתווך אצלו במשרד !!! תנסו לקבל כמה שיותר נתונים כגון : מחירים, מחירי שכירויות , עדיפות אזורים , וכמובן תנסו להתרשם כמה שיותר מהמתווך שנמצא מולכם ולברר עליו כמה שיותר פרטים .

• לאחר קבלת הנתונים חובה להשוות אותם עם המצב הקיים בשוק (לא מעט משקיעים לא מבצעים את הבירור ו"נופלים בפח" ) דוגמא לבדיקה חשובה : יצגו לפניכם דירה עם מחיר שכירות שמשקף תשואה גבוהה יחסית למה שראיתם עד כה , אתם חייבים לבדוק באתרי השכירות האם בעלי הדירות מבקשים שכירות זהה לזו שהציגו לכם - אם לא תתחילו לחשוד. כמובן שלא תמיד מדובר בהונאה אבל בטוח שלא מדובר בתשואה שמשקפת את השוק .

• רבים וטובים מנסים לחסוך בעלויות העו"ד , ומשתמשים בחבר ,אח או משפחה אחר , ומשלמים ביוקר . לא רק שחשוב לקחת עו"ד פרטי ובלתי תלוי חשוב לקחת עו"ד מקומי שמתמחה בנדל"ן שמכיר את כל סוגי הבדיקות על הנכסים באזור - למשל ברוב העסקאות שבצעתי בחיפה לא בדקו עו"ד החיצוניים אלמנט חשוב שנקרא "נכס מסוכן"

• תבדקו לעומק סיפורים שאתם שומעים ממכרים וחברים "מומחי נדל"ן " שיכולים להטעות אתכם כהוגן ולצערי יש לי המון סיפורים בנושא .

• רב הדירות להשקעה בחיפה הם בני 50 שנה ויותר בממוצע , חייבים להתלוות בבעלי מקצוע שיחסכו לכם עלויות מיותרות בהמשך

​

יש לי תקציב של 500,000 ש"ח מה אפשר לקנות בחיפה ואיפה ?

​

שאלת התקציב היא החשובה ביותר כדי לבצע תכנון כלכלי פרטני כלפי כל משקיע להלן נקודות חשובות בתהליך התכנון :

​

• האם הסכום הנ"ל הוא ההון העצמי שלך או שהוא כולל משכנתא ?

• האם יש ברשותך דירות כרגע ?

​

לא מעט משקיעים מגיעים אלי עם סכום כסף נתון שזה כל מה שיש להם בחיים ורוצים דירה מסויימת . ברמה התיאורטית אין שום בעיה למצוא דירה ב500,000 ש"ח כמו שהאדון מבקש , אבל ברמה המעשית בסופו של דבר הוא יכול לעשות טעות חמורה ביותר . למשל עם למשקיע הנ"ל יש הון עצמי של 150,000 ש"ח והוא בונה על משכנתא של 70% למשל שיחד יוצא 500,000 ש"ח , מספיק שהשמאי של הבנק יעריך את הדירה ב 450,000 ש"ח ואותו משקיע יהיה בבעיה . (השמאים בחיפה נוטים להעריך את הנכסים ברב המקרים ב5-10 % פחות ממחיר השוק .

ישנם גם עלויות נוספות שחייבים לקחת בחשבון כגון : שכר טרחת עו"ד ,מתווך וכן עלויות שיפוץ או תיקון לדירה .

 

כמובן שלאחר שמוודאים את כל השאלות הנ"ל ניתן לגשת למה אפשר לקנות ואיפה